城市更新系列之十丨“劲松模式”探索老旧小区试点改造

导 读

自“十二五”时期以来，北京市委、市政府高度重视老旧小区综合整治工作，老旧小区改造工作有条不紊地展开。在此过程中，劲松小区在试点改造过程中积极探索，创新出独特的“劲松模式”，实现社区的长效良性发展。本期文章就带您深入了解一下这一模式与传统的老旧小区改造有哪些不同，又为社区带来了怎样的改变。

2018年北京市共100个老旧小区启动综合整治，通过“菜单式”改造完善配套设施，补齐短板，优化功能，改善居住环境。在全市老旧小区改造工作稳步推进的背景下，北京劲松北社区探索出独特的“劲松模式”，使得劲松小区从众多老旧小区改造中脱颖而出，接下来我们就一起来看看这一“劲松模式”究竟强在何处。

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劲松小区概况

劲松小区位于北京东三环劲松桥西侧，隶属朝阳区劲松街道管辖，始建于上世纪70年代，是改革开放后北京市第一批成建制楼房住宅区，目前楼龄已40余年。

劲松小区区位

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现状问题分析

劲松一区、二区总建筑面积约20万平方米，居民3605户，其中60岁以上老年人口占比超36%，老龄化问题严重。

年代久远、配套落后的老旧小区风貌

改造前的劲松社区面临着配套设施不健全、小区道路、绿化等基础设施老化的问题

虽然十二五完成多项改造工作，但面对新时代、新北京、新朝阳的要求，劲松社区在人群、基础设施、配套服务三方面存在“错配”的情况。

劲松小区综合整治要解决三类错配

面对这些错综复杂的问题，仅靠政府单方力量，以传统的老旧小区治理方式已很难从根本上予以解决。在此背景下，2018年7月，劲松街道与社会机构达成合作，结合对劲松小区综合改造和提升的实践，共同探索能够实现社区长效良性发展的创新模式。

目前双方已达成劲松一区到八区整体综合整治与改造提升的战略合作，并将劲松一区、二区作为先期试点开展工作，逐步探索出一种社区整治的创新模式：“劲松模式”，且已取得了较好的反响。那么这一模式究竟是怎样的呢？

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劲松模式，让“错配”变“适配”

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运营模式：市场化方式推动更新与持续运营

“劲松模式”创新投融资机制，运用市场化方式吸引社会机构参与更新与物业管理。同时将劲松一区、二区作为先行试点由社会机构投入改造，通过后续的物业管理、服务的使用者付费、政府补贴、商业收费等多种渠道，实现一定期限内投资回报的平衡，形成社会机构对城市老旧社区改造介入的吸引点。

在业内看来，“劲松模式”运用市场化方式，吸引社会力量参与，是创新老旧小区投融资机制的有效实践。

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推进模式：“五方联动”

老旧小区改造的长效机制的关键在于，改造者要把小区当成一个生命来看，和居民充分地交流，以人为本地进行“友好”改造，从而达到天然的人居和谐。

基于此，劲松试点探索出了一条“区级统筹，街乡主导，社区协调，居民议事，企业运作”的“五方联动”机制，由区级部门领导，区委办局、街道办事处、居委会、社会单位和企业代表五方联动，共同推进社区综合整治。

劲松模式“五方联动”工作机制

“劲松模式”通过市场化的运营方式和“五方联动”的工作模式推进老旧小区的改造，取得了社会的广泛关注。那么这一模式为小区居民带来了哪些便捷呢？

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公众参与：精准的需求管控

在“劲松模式”的具体实践中，社区居民全程参与，自主选择社区改造内容。为精准定位居民的需求，劲松街道和企业项目团队通过入户访谈、现场调研、组织座谈、召开评审会等方式，在深入了解居民需求后确定整治重点，实现了真正的“民有所呼，我有所应”。

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依据居民需求，制定改造计划

项目团队通过数十场居民调研访谈，访谈人数共2380人，与居民深入交流，得出社区居民最迫切希望得到改善的内容。结果发现，居民对社区现状的改造需求主要集中在以下五个方面：

居民对社区现状的改造需求

在此基础上，项目团队及时根据大家的需求制定改造工作计划，为小区居民打造了舒适、安全、便捷的生活环境。

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打造便民业态，用数据说话

改造前的劲松小区便民设施不足，但是究竟需要引入哪些便民业态可是个大难题。为了解决这一问题，项目团队挨家挨户进行了详细走访调查，针对青年、中年、老年三类人群的需求进行了深入调研。

调查结果发现，中年人群和老年人群希望增加菜市场/生鲜蔬菜店、社区食堂、早餐店、理发店和生活超市，以便利居家生活为主。

而青年人群则希望增加社区健身房、餐饮/早餐店和代收快递/外卖的服务，对社区图书馆和咖啡厅也有较大的需求，体现了年轻人的个性化需求。

基于此，项目团队根据小区人群配比合理布局，利用改造后的空间引入了大量的便民业态，大大方便了居民的生活。

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车棚怎么改？居民说了算

年初，劲松街道为了车棚的整体升级举办了一场“选美”大会，在自行车棚设计改造中，团队邀请高校、社会机构等分别提供设计方案，组织居民代表参与方案评选及便民服务业态的投票，获得居民极大好评。

目前，经过改造的新车棚已经投入使用。升级后的车棚通过提高停车效率，节省出了空间，这些空间被改造成了服务综合体，包括裁缝铺、修锁配钥匙、电器修理、鞋类打理、洗衣、自动售卖机等便民服务。

改造后的车棚增加了小区居民日常生活所需的缝补服务功能

在车棚的一角有立着一个“奇怪”的机器，上前去研究了一番才发现原来是个“自动面条机”。用户仅需拿出手机扫码付款，就可以得到一碗热乎乎的汤面，既智能又便捷

说了这么多，“劲松模式”究竟给居民的生活空间带来了怎样的变化？就跟我们一起走进小区，看看改造的成果吧。

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劲松小区旧貌换新颜

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公共空间提质

劲松二区社区活动公园延续整体设计理念，用现代色手法对社区活动公园进行设计，为邻里提供一个舒适的休息、聊天场所。

这里曾经只是一片小广场，小区里的孩子们总是无处可去。此次改造在社区活动公园内增设了儿童游乐设施，如今的社区公园充满了孩子们的欢声笑语

劲松二区社区公共空间改造前后对比

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电线入地改造

劲松西街强弱电架空线入地改造前后对比

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车棚改造升级

劲松小区车棚升级是一大亮点，不但停车费用没有增加，还改善了存车环境。

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社区文化提升

改造后的社区公园为中老年居民们提供了文化娱乐的空间

社区趣味运动会

除了以上介绍的内容之外，此次改造的内容还包括市政基础设施、出行环境等许多方面。经过半年的施工，投入四千余万元的劲松社区二区示范区基本完成了改造工作。

劲松街道负责人

旧貌换新颜，改造完成后的老旧小区居民，幸福感提升了。大家都感觉到小区变大了、卫生变好了，不仅彻底改变了脏乱差的小区环境，也让居民更安全、放心了。

目前，存量空间改造已成为城市发展的新趋势，其中，老旧小区改造是城市品质提升的一项重要工作。劲松小区通过引入社会机构，形成小区整治管理的创新模式和长效机制，从而让3605户居民圆“新居梦”，为破解老旧社区更新这一难题积极探索出了一条可复制可推广的新路，让老旧小区成为环境整洁、管理有序、守望相助、共治共享的和谐家园。

感谢劲松街道、江曼老师（九源设计院）提供材料

本内容由朝阳分局、详细规划处（城市更新处）提供

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